關于省政協十二屆三次會議第0503號提案的答復

2020-07-07 10:13
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贛建提〔2020〕133號

顧幸勇盛亞群委員:

  提出的《關于以制度建設推進物業管理規范化建設的建議》(第0503號)收悉,衷心感謝您對物業管理工作的關心。根據我廳工作職能,并會商省民政廳意見,現就有關問題答復如下:

物業管理基本情況

  近年來,我省物業管理行業快速發展,為提升城市居民生活品質,促進第三產業發展,吸收城鄉剩余勞動力起到了積極作用。截至2019年底,全省物業服務企業已發展到4000余家,從業人員達20萬人。物業管理類型從住宅小區已擴展到辦公樓、商場、醫院、學校、工業廠房、機場、車站等多種類型。物業服務企業管理的項目總數7677個,其中住宅項目6754個、非住宅項目923個,新建住宅100%實行物業管理。我廳主要著力于從以下五個方面提升物業行業發展:

  (一)加強法規制度建設1998年我省在全國率先出臺了《江西省城市居住小區物業管理條例》,2012年對原條例再次進行修訂出臺了《江西省物業管理條例》,明確了房管局、鄉鎮(街)、村(居)委會職責,創新性建立了新建住宅物業質量保修金、物業管理投訴受理和綜合協調聯席會議等制度;印發了《進一步整治行業突出問題強化行業治理24條措施》,要求各地房管(住建)部門嚴厲打擊物業企業違法違規行為、規范項目承接查驗手續、完善物業矛盾糾紛調解機制。近年來,我廳還配套出臺了《江西省城市新建住宅小區安全防范設備建設管理規定》、《江西省住宅專項維修資金管理規定》等制度。

  (二)開展各類主題活動先后開展了“物業管理創優年”和“規范物業管理行為,提高物業服務質量”等年度主題活動,把“解決物業管理矛盾,提高業主滿意度”作為主題活動檢驗標準,推進各項管理制度的落實,推進物業服務企業規范化管理。同時,開展物業服務質量抽樣評估,組織業主滿意率調查,將質量評估和滿意率調查結果在物業管理區域內公示,幫助業主了解本項目物業服務質量狀況。

  (三)引導企業爭先創優持續多年開展了全國物業管理示范、優秀住宅小區(工業區、大廈)、全省物業管理示范、優秀住宅小區(工業區、大廈)考評,樹立了一批物業管理示范、優秀典型。引導物業服務企業爭優創優,增強物業服務企業的品牌意識、服務意識和質量意識。

  (四)推動行業專項整治連續多年在全省開展物業管理監督檢查,并組織各地房管部門開展對物業小區的巡查和暗訪。對督查中發現的公共區域維護不到位、違規提取維修資金、暴力催繳物業費等行為,督促各地住建(房管)部門采取了停業整頓、經濟處罰、通報曝光等措施進行整治。進一步規范了物業企業的經營行為,提升了企業物業管理服務水平。

  (五)促進維修資金使用目前,我省住宅專項維修資金累計交存金額達262.21億元,維修資金使用總額11.06億元。積極推行住宅專項維修資金應急使用制度,對符合電梯故障、外墻滲漏、供排水故障、消防設施設備故障、外墻脫落、房屋結構安全等6類應急條件的,只要經相關管理部門、專業檢測機構現場確認的,可以應急使用住宅專項維修資金,解決突發事件和快速搶修的資金需求,得到業主的廣泛好評。

二、存在的主要問題

  經過了多年的發展,我省物業服務行業從發展到壯大,也出現了一些較為突出的矛盾,主要體現在:一是服務質量不高,存在部分項目服務不規范不到位,日常管理得過且過,設施設備維護等“隱性”服務拖延缺位。二是行業流動性小,由于召開業主大會、成立業委會較為困難,難以與物業企業平等對話、加強溝通,而政府部門不可越俎代庖為業主選擇物業服務企業,導致行業競爭性不強、服務意識不足。三是行業監管弱化,自2017年國家取消資質審批制度后,行業主管部門缺乏抓手,矛盾糾紛調處力度不足。四是服務與管理的職責混淆,部分執法部門的觸角沒有真正深入小區,而是將堵塞消防通道、違章搭建等相關管理職能轉嫁給物業服務企業,容易激化業主與企業的矛盾。

三、下一步工作打算

  (一)完善政策制度,加強行業監管。為進一步強化行業管理力度,我廳以問題為導向,充分學習借鑒外省、市經驗做法,認真研究分析我省當前物業管理中物業收費難、業主大會組織難、物業企業服務意識不強等突出矛盾問題。一是草擬了《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知》,爭取于今年以省政府名義下發,《通知》中從管理職責、規范合同、招投標管理、承接查驗、業委會管理等十個方面對物業服務行業予以規范,推動行業快速向好發展。二是草擬并推行《物業服務合同(示范文本)》,明確約定物業服務區域、服務期限、質量標準、收費標準和方式、物業共用部位及共用設施設備的使用和管理維護及維修費用、消防安全責任和消防安全防范服務、環境衛生清掃和公共綠化及其設施的養護管理、出入人員和車輛管理、物業檔案管理、違約責任等內容。三是督促物業服務企業依據合同約定,做好小區保潔、保安、綠化管理、共用部位及共用設施設備維護和秩序維護工作。

  (二)推動黨建引領,加大監管力度為加大業主委員會的“牽頭力量”,推行黨員業主可優先列為業委會候選人,積極探索符合條件的社區居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員;推動業委會黨建工作,根據業主委員會成員中黨員人數、黨組織隸屬關系等具體情況,采取成立黨支部、設立黨小組、下派黨建指導員等方式,加強黨對業主委員會的領導,充分發揮黨組織在社區治理和服務中的領導核心作用和“橋梁”“紐帶”作用,進一步強化社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會的指導。

  (三)推進重心下移,強化協調手段。指導市、縣將物業管理工作納入對街辦(鄉、鎮人民政府)目標管理和績效考核體系,民政廳也已于近期草擬了《江西省城鄉社區治理高質量發展考評辦法》,推行社區物業管理相關內容納入考評指標,督促各地切實抓好落實。二是民政廳報請省委省政府出臺《關于加強和完善城鄉社區治理的實施意見》(贛發[2018]5號)中,對加強社區物業服務提出了明確的要求和具體舉措,要求進一步理順社區物業管理各方關系,加強社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會和物業服務企業的指導和監督;我廳也大力建立健全由社區黨組織、居委會牽頭,有關方面參與的物業管理聯席會議制度,對物業管理重大問題、重大事項及物業糾紛進行協調解決督促各地住建(房管)部門建立完善業主投訴調查處理機制,強化對物業服務企業的監管

  (四)部門高效聯動,實行齊抓共管。進一步明確城市管理、民政、公安、價格等相關部門物業管理工作中的職能,探索“街鄉吹哨、部門報道”的聯動機制,推動各職能部門執法進小區,依法及時處理物業管理區域內的違法違規行為,實現行政管理全覆蓋,加快推進物業管理工作齊抓共管工作局面的形成。

  (五)鼓勵多方監管,促進良性競爭。鼓勵在業主大會投票表決同意后,聘請第三方監督機構對公共收益等予以審計、對物業服務企業履約情況予以考核,通過第三方相對公平的立場,減少業主和企業之間的摩擦,督促物業服務企業提升服務能力和服務水平。結合第三方監督的結果,對滿意度或履約情況較差的項目,可由業委會或社區居委會發出更換物業的表決事項,推動我省物業行業優勝劣汰、良性競爭。

  (六)依托信息平臺,提升管理力度指導省物業協會研發了江西智慧物業平臺,已于2019年5月投入使用,現全省已有1915家企業登錄注冊,完成了2502個項目信的填報。該平臺包含企業基礎信息、項目基礎信息、投訴管理及業主投票表決等多個板塊,旨在利用科技化手段,有效降低業主參與公共事務的成本、減少基層工作人員的負擔、加速投訴處理的效率,便于行業主管部門獲得第一手監管信息。同時,可根據大數據統計,對投訴較多的事項匯總,總結經驗做法,切實提升行業管理部門的工作效能,共同營造共建、共治、共享的基層治理新格局。

  再次感謝您對我廳工作的關心和支持。

                   省住房和城鄉建設廳

        20207 月3

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