關于省政協十二屆三次會議第0199號提案的答復

2020-07-07 09:48
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  贛建提〔2020〕132號

民進省委會

  貴委會提出的《關于治理小區物業管理亂象的建議》(第0199號)收悉,衷心感謝貴委會物業管理工作的關心。根據我廳工作職能,并會商省公安廳意見,現就有關問題答復如下:

物業管理基本情況

  近年來,我省物業管理行業快速發展,為提升城市居民生活品質,促進第三產業發展,吸收城鄉剩余勞動力起到了積極作用。截至2019年底,全省物業服務企業已發展到4000余家,從業人員達20萬人。物業管理類型從住宅小區已擴展到辦公樓、商場、醫院、學校、工業廠房、機場、車站等多種類型物業服務企業管理的項目總數7677個,其中住宅項目6754個、非住宅項目923個,新建住宅100%實行物業管理。我廳主要著力于從以下五個方面提升物業行業發展:

  一是加強法規制度建設1998年我省在全國率先出臺了《江西省城市居住小區物業管理條例》,2012年對原條例再次進行修訂,出臺了《江西省物業管理條例》,明確了房管局、鄉鎮(街)、村(居)委會職責,創新性建立了新建住宅物業質量保修金、物業管理投訴受理和綜合協調聯席會議等制度。近年來,我廳還配套出臺了《江西省城市新建住宅小區安全防范設備建設管理規定》、《江西省住宅專項維修資金管理規定》等制度。

  二是開展各類主題活動先后開展了“物業管理創優年”和“規范物業管理行為,提高物業服務質量”等年度主題活動,把“解決物業管理矛盾,提高業主滿意度”作為主題活動檢驗標準,推進各項管理制度的落實,推進物業服務企業規范化管理。同時,開展物業服務質量抽樣評估,組織業主滿意率調查,將質量評估和滿意率調查結果在物業管理區域內公示,幫助業主了解本項目物業服務質量狀況。

  三是引導企業爭先創優持續多年開展了全國物業管理示范、優秀住宅小區(工業區、大廈)、全省物業管理示范、優秀住宅小區(工業區、大廈)考評,樹立了一批物業管理示范、優秀典型。引導物業服務企業爭優創優,增強物業服務企業的品牌意識、服務意識和質量意識。

  四是推動行業專項整治連續多年在全省開展物業管理監督檢查,并組織各地房管部門開展對物業小區的巡查和暗訪。對督查中發現的公共區域維護不到位、違規提取維修資金、暴力催繳物業費等行為,督促各地住建(房管)部門采取了停業整頓、經濟處罰、通報曝光等措施進行整治進一步規范了物業企業的經營行為,提升了企業物業管理服務水平。

  五是促進維修資金使用截至2019年底,我省住宅專項維修資金累計歸集總額達262.21億元,增值總額24.94億元,使用總額11.06億元。積極推行住宅專項維修資金應急使用制度,對符合電梯故障、外墻滲漏、供排水故障、消防設施設備故障、外墻脫落、房屋結構安全等6類應急條件的,只要經相關管理部門、專業檢測機構現場確認的,可以應急使用住宅專項維修資金,解決突發事件和快速搶修的資金需求,得到業主的廣泛好評。

  全省公安機關在各級黨委、政府的正確領導和統一部署下,積極開展推進物業管理法制化、規范化各項工作,努力防范化解涉物業矛盾糾紛,打擊涉物業違法犯罪工作,不斷提高群眾滿意度,取得積極成效。

二、存在的主要問題

  經過多年的發展,我省物業服務行業從無到有、從發展到壯大,但正如貴委會指出的“四大亂象”等,我省物業服務行業還存在一些突出矛盾和問題:一是監管手段弱化資質審批制度取消后,行業主管部門缺乏抓手,矛盾糾紛調處力度不足。二是配套設施權屬不清地下車位、車庫、會所及配套用房等設施權屬不清,公攤面積的劃分和公用部位經營收益分配不明確。三是履約意識不足。部分業主對物業服務的理解有所偏差,提出合同外的服務甚至是管理要求;部分物業服務企業因收費困難,不得已降低服務品質或采取停水停電的方式催繳物業費,形成惡性循環。四是業委會成立及監管困難業主參與小區公共事務意愿不強,導致業委會成立困難;業委會監管機制不健全、不完善,部分業委會存在亂作為的情況。

三、下一步工作打算

  針對上述問題,貴委會提出了一系列針對性、操作性極強的意見建議,我廳將積極研究吸納,著力做好以下工作:

  (一)完善政策制度,加強行業監管。以問題為導向,充分學習借鑒外省經驗做法,認真研究分析我省當前物業管理中物業收費難、業主大會組織難、物業企業服務意識不強等突出矛盾問題。一是提請以省政府辦公廳名義盡快印發《關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知》,從管理職責、規范合同、招投標管理、承接查驗、業委會管理等十個方面對物業服務行業予以規范,推動行業快速向好發展;二是草擬并推行《物業服務合同(示范文本)》,明確約定物業服務區域、服務期限、質量標準、收費標準和方式、物業共用部位及共用設施設備的使用和管理維護及維修費用、消防安全責任和消防安全防范服務、環境衛生清掃和公共綠化及其設施的養護管理、出入人員和車輛管理、物業檔案管理、違約責任等內容;三是督促物業服務企業依據合同約定,做好小區保潔、保安、綠化管理、共用部位及共用設施設備維護和秩序維護工作。

  (二)推進重心下移,實行齊抓共管。一是指導市、縣物業管理工作納入對街辦(鄉鎮)目標管理和績效考核體系,推進物業管理工作重心下移,建立健全由社區黨組織、居委會牽頭,有關方面參與的物業管理聯席會議制度,對物業管理重大問題、重大事項及物業糾紛進行協調解決;二是督促各地住建(房管)部門建立完善業主投訴調查處理機制,強化對物業服務企業的監管;三是進一步明確城市管理、民政、公安、價格等相關部門物業管理工作中的職能,探索“街鄉吹哨、部門報道”的聯動機制,推動各職能部門執法進小區,依法及時處理物業管理區域內的違法違規行為,實現行政管理全覆蓋,加快推進物業管理工作齊抓共管工作局面的形成。

  推動黨建引領加大監管力度為加大業主委員會的“牽頭力量”,提出黨員業主可優先列為業委會候選人,積極探索符合條件的社區居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員;推動業委會黨建工作,根據業主委員會成員中黨員人數、黨組織隸屬關系等具體情況,采取成立黨支部、設立黨小組、下派黨建指導員等方式,加強黨對業主委員會的領導,充分發揮黨組織在社區治理和服務中的領導核心作用和“橋梁”“紐帶”作用,進一步強化社區黨組織、社區居民委員會對業主委員會的指導。

  (四)制定技術標準,提高服務質量。指導物業協會組織物業服務專家隊伍開展物業服務有關內容的標準化研究,提出標準化建議,并會同市場監管部門研究出臺物業管理服務地方標準。大力推動物業企業實行標準量化的服務,通過進一步細化、標準量化物業服務內容,規范物業管理服務流程和標準,逐步實現物業服務的專業化、標準化、規范化,提升行業整體服務水平。

  依托信息平臺,提升管理力度指導省物業協會研發了江西智慧物業平臺,已于2019年5月投入使用,現全省已有1915家企業登錄注冊,完成了2502個項目的信息填報。該平臺包含企業基礎信息、項目基礎信息、投訴管理及業主投票表決等多個板塊,旨在利用科技化手段,有效降低業主參與公共事務的成本、減少基層工作人員的負擔、加速投訴處理的效率,便于行業主管部門獲得第一手監管信息。同時,可根據大數據統計,對投訴較多的事項匯總,總結經驗做法,切實提升行業管理部門的工作效能。

  (六)加強監督執法,實施信用管理。轉變監管思路,從以前的重事前市場準入轉向事中、事后監管并重,引導行業發展理念從“重規模”轉為“重質量”。一是積極推動開展《江西省物業管理條例》執法大檢查,確保條例的相關規定全面落實,維護法規的權威性二是加大“雙隨機,一公開”檢查力度,及時將存在違法違規行為、不守誠信的企業列入重點監管對象,通過檢查,不斷規范物業企業從業行為,維護業主權益三是加快推進物業服務行業信用體系建設建立信用信息共享平臺定期向社會公布物業服務企業信用情況,通過“抓兩頭、帶中間”,促進行業優勝劣汰。

  (七)加強培訓教育、提升行業水平。督促各地住建(房管)部門定期開展形式多樣的崗位培訓,通過再培訓、再教育,進一步強化服務人員各類專業服務技能和相關法律意識;依托智慧物業云平臺,對項目經理實行動態管理,建立物業項目經理人星級評定機制,綜合項目日常管理情況,對項目經理評分,對評分較低的項目經理,將采取限制其承接項目等措施,引導行業從業人員重責任、守信用,促進行業內形成良性競爭、趕學比超的良好氛圍。

  再次感謝您對我廳工作的關心和支持。

 

                     省住房和城鄉建設廳

        202073

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